VBO tipsAls VBO Makelaar zijn wij u graag van dienst. Daarom heeft VBO een aantal handige tips voor u verzameld.
U kunt uit verschillende categoriën kiezen.
- Uw vragen aan de VBO Makelaar
- Kosten Koper (K.K.)?
- Bieding, onderhandeling, optie
- Erfdienstbaarheid
- Verborgen gebreken
- Bezichtigingstips voor het verkopen van uw huis
- Verhuistips
Uw vragen aan de VBO Makelaar
1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
U bent pas in onderhandeling als de verkoper u een tegenbod doet of wanneer de verkopend makelaar uitdrukkelijk aangeeft dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken. Overigens mag de makelaar géén onderhandelingen openen met een andere belangstellende die daarna een bod heeft gedaan, ook al ligt dit bod hoger dan dat van u. Uw bod zal eerst uitonderhandeld dienen te worden.
3. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandelingen verhogen?
Ja. De vraagprijs is slechts een uitnodiging tot het doen van een bod (zie vraag 4). De verkoper kan besluiten om de vraagprijs op elk moment te verhogen of te verlagen. Ieder bod vervalt immers op het moment dat er een tegenbod wordt gedaan.
4. Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
De vraagprijs van een woning is een uitnodiging tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
5. Wanneer komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan moet de koop schriftelijk worden vastgelegd. De verkopende makelaar legt deze koop vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen hebben afgesproken. Meestal wordt er nóg een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Na het ondertekenen van de koopakte heeft u wettelijk nog drie dagen de tijd om na te denken over uw koop. In veel gevallen zal dit langer duren, aangezien zaterdagen, zondagen en feestdagen niet als ‘bedenkdag’ gelden.
6. Mag een makelaar tijdens de onderhandelingen het verkoopsysteem wijzigen?
Dat mag. Soms zijn er zoveel belangstellenden die allen op of rond de vraagprijs bieden, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de makelaar, in overleg met de verkoper, besluiten de lopende onderhandeling af te breken en het verkoopsysteem te wijzigen, bijvoorbeeld in een verkoop bij inschrijving.
7. De makelaar vraagt een ‘belachelijk’ hoge prijs voor een woning. Mag dat?
Dat mag. De verkoper bepaalt in overleg met zijn makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen.
8. Wat is een optie?
Na de onderhandeling kan de verkoper u een optie gunnen. Dit houdt in dat u het eerste recht van koop, voor de reeds onderhandelde prijs, krijgt van de verkoper. Aan het optierecht is altijd een termijn verbonden. Gedurende deze termijn mag het object niet aan iemand anders worden verkocht. Tijdens de optieperiode kunt u overwegen of u tot aankoop over wilt gaan en bijvoorbeeld nagaan of u een financiering kunt krijgen voor het object.
9. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar dan in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?
De verkopend makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopend makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is niet in het belang van de verkoper om biedingen op strikte volgorde van binnenkomst uit te onderhandelen. Wie het eerst komt is dus zeker niet altijd de eerste die maalt. Het antwoord op deze drie vragen is dus nee.
10. Wat is ‘kosten koper’ en zit de makelaarscourtage daarin?
Kosten koper (k.k.) zijn de overdrachtsbelasting (6%), de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Verkoper en diens makelaar kunnen vooraf bepalen dat zij het te verkopen pand 'kosten koper' aanbieden in welk geval deze kosten voor rekening van de koper komen. Dat is bij bestaande bouw vrijwel altijd het geval. Nieuwbouw wordt over het algemeen 'vrij op naam' (v.o.n.) aangeboden, in welk geval de notariële kosten en, bij nieuwbouw, de BTW, voor rekening van de verkoper komen. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (de makelaarscourtage), ongeacht de vraag of er kosten koper of vrij op naam wordt verkocht.
(terug naar de categoriën)
Kosten Koper (K.K.)?
Deze afkorting wordt bijna altijd toegevoegd aan de aanbiedingsprijs van een bestaande woning. Wanneer dit het geval is dient de koper rekening te houden met een aantal bijkomende kosten:
- Overdrachtsbelasting (op dit moment 6% van de koopsom)
- Notariskosten
- Kosten inschrijving kadaster
Gemiddeld komen deze kosten samen neer op ongeveer 8% van de koopsom. Overigens wordt de overdrachtsbelasting niet berekend over roerende zaken die de koper overneemt van de verkoper
(terug naar de categoriën)
Bieding, onderhandeling, optie
Bieden
Wanneer u geïnteresseerd bent in een woning die te koop staat volgt over het algemeen een traject van bieden en onderhandelen. U kunt naar eigen inzicht, of bijgestaan door een aankopend makelaar, een bod doen op de woning. Uiteraard dient dit bod enigszins gerelateerd te zijn aan de vraagprijs om door de verkoper serieus te worden genomen.
Onderhandelen
Nadat u dit bod heeft gedaan is het mogelijk dat de verkoper wenst te onderhandelen. Hij zal een tegenbod doen waarop u weer kunt reageren. Op die manier zult u, mits de insteek goed was, tot elkaar kunnen komen.
Optierecht
Na de onderhandeling kan de verkoper u een optie gunnen. Dit houdt in dat u het eerste recht van koop, voor de reeds onderhandelde prijs, krijgt van de verkoper. Aan het optierecht is altijd een termijn verbonden. Gedurende deze termijn mag het object niet aan iemand anders worden verkocht. Tijdens de optieperiode kunt u overwegen of u tot aankoop over wilt gaan en bijvoorbeeld nagaan of u een financiering kunt krijgen voor het object.
Koopovereenkomst
Wanneer u binnen de optieperiode besluit over te gaan tot aankoop van het object, dan is de koop een feit! De verkopend makelaar en u zullen gegevens uit moeten wisselen om aan de hand hiervan een koopovereenkomst op te maken. Deze koopovereenkomst is bindend voor beide partijen en bepaalt ook wanneer en bij welke notaris de overdracht zal plaatsvinden. Na het tekenen van de overeenkomst heeft u nog wel drie dagen de tijd om na te denken over uw koop.
(terug naar de categoriën)
Erfdienstbaarheid
Op een perceel of object kunnen verplichtingen en rechten rusten. In de (notariële) overdrachtsakte moeten deze rechten en verplichtingen vermeld worden. Naar aanleiding van deze akte worden ze ook vermeld bij het kadaster.
Een veel voorkomende erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Hierbij verleent u of heeft u recht om over een perceel te gaan naar een ander perceel. Andere erfdienstbaarheden kunnen zijn: het recht of de plicht om een deel van een perceel al dan niet te bebouwen; het recht om met een raam uit te kijken op het perceel van de buren. Erfdienstbaarheden gaan, mits bij notariële akte vastgelegd, bij verkoop over op de nieuwe eigenaar.
(terug naar de categoriën)
Verborgen gebreken
Kosten verhalen?
Het kan voorkomen dat er na de aankoop van een woning blijkt dat er sprake is van gebreken die aanzienlijke reparatiekosten met zich meebrengen. Op dat moment komt de vraag op of deze kosten zijn te verhalen op de verkoper.
Meldings- en onderzoeksplicht
Over het algemeen is het zo dat de verkoper verplicht is om alle feiten aan de koper te melden waarvan verondersteld kan worden dat ze voor de besluitvorming van de koper relevant zijn. Hier staat echter tegenover dat de koper ook een onderzoeksplicht heeft.
Schikken?
In voorkomende gevallen moet worden nagegaan of de gebreken al voor de koop aanwezig waren en of de verkoper op de hoogte was en dus melding had moeten maken of dat de koper de gebreken bij een normaal en gebruikelijk onderzoek had kunnen zien. Afhankelijk van deze feiten kan een schikking tussen partijen plaatsvinden (hetgeen vaak de voorkeur heeft) of gevraagd worden om arbitrage door een commissie danwel door de rechter.
(terug naar de categoriën)
Bezichtigingstips voor het verkopen van uw huis
1. Indien u over een voortuin beschikt, dan worden hier de eerste
stappen naar een geslaagde verkoop gezet. Zorgt u er daarom voor dat
deze er netjes bij ligt. Dit geldt uiteraard ook voor de achtertuin.
2. Vooral in het voorjaar en in de zomer komt uw tuin, of het terras, beter
uit als u uw tuinset met parasol plaatst.
3. Uw voordeur is het visitekaartje van uw woning. Zorgt u er dan ook
voor dat deze deur schoon is en niet klemt. Dit is een goede
binnenkomer!
4. Schone ramen geven kandidaat kopers een heldere kijk op uw woning.
Even een spons en zeem erover en alles ziet er veel beter uit.
5. Zet een verse bos bloemen op tafel.
6. Zorg voor een opgeruimde keuken. Vuile vaat, etensluchtjes,
aangekoekte vlekken op het fornuis e.d. zijn uit den boze.
7. Berg rondslingerende zaken op en maak trappen vrij. Het staat wel
zo netjes en maakt het de kandidaat koper makkelijk.
8. Zorg ervoor dat de woning (vooral tijdens de winterperiode) aangenaam
van temperatuur is.
9. Indien de bezichtiging in de avonduren of tijdens schemering plaatsvindt,
zorg dan voor voldoende (sfeer)verlichting. Niet alleen binnen, maar ook
de buitenlamp bij de voordeur en de verlichting in de tuin.
10. Zorg voor een frisse geur in huis. De geur van vers
gebakken cake/brood doet wonderen.
11. De badkamer dient schoon te ogen en fris te ruiken. Ventileer indien
mogelijk met frisse buitenlucht en probeer met speciale
schoonmaakmiddelen eventuele kalkaanslag te verwijderen.
12. Controleer de sanitaire voorzieningen. Repareer bijvoorbeeld een
druppelende kraan.
13. Repareer kleine gebreken. Losse deurkrukken, barsten in ruiten,
piepende scharnieren en loszittend behang zijn zaken die met een
kleine inspanning eenvoudig te verhelpen zijn.
14. Heeft de koper geen kinderen: zorg dan dat ze binnen de schooltijd van
(luidruchtige) buurtkinderen komen.
15. Begin niet over de overname van eventuele vloerbedekking, zonwering
of gordijnen e.d. Deze zaken komen in een later stadium ter sprake.
16. Zet televisie en/of radio uit. Dit stoort en leidt alleen maar af.
17. Blijf eerlijk en probeer geen mankementen te verbergen. Een kritische
koper ziet deze toch wel en u bent wettelijk verplicht alle gebreken
te melden.
18. Maak het hele huis toegankelijk; geen afgesloten ruimten. U heeft toch
niets te verbergen?
19. Laat uw VBO-makelaar het woord doen. Ga vooral niet zelf in
discussie met de kandidaat koper.
Met deze tips, die slechts weinig tijd en geld kosten, kunt u een belangrijke bijdrage leveren aan een vlotte verkoop van uw woning.
(terug naar de categoriën)
Verhuistips
Voor de verhuizing:
- Geef Uw nieuwe adres door aan TPG post en zorg
ervoor dat uw post gedurende een periode wordt doorgezonden
naar uw nieuwe adres.
- Regel verhuisverlof op uw werk.
- Houdt u bij aankopen rekening met de soms lange levertijden.
- Stuur tijdig (ongeveer 3 weken voor de verhuizing)
uw verhuisberichten. Vergeet hierbij het nutsbedrijf, de (tand)arts, de
bank en (ziekte)verzekeraar niet.
- Informeer naar verhuisvergoedingen bij de werkgever en mogelijke
belastingaftrek via de belastingdienst.
- Als u zelf gaat verhuizen, zorg dan voor stevige dozen. Voor
breekbare spullen zijn er speciale glasdozen. Er is onbedrukt
krantenpapier verkrijgbaar, waarmee u alles ‘schoon’ kunt inpakken.
- Begin tijdig met het inpakken, te beginnen met de spullen die u niet
dagelijks nodig heeft.
- Houd 'grote opruiming'. Geef of gooi de spullen die u niet langer nodig
heeft weg.
- Zorg voor opvang van kinderen en eventuele huisdieren op de verhuisdag.
- Een autoverhuurbedrijf vergoedt geen schade die is ontstaan aan uw
inboedel gedurende het transport. Informeer dus bij
uw verzekeringsmaatschappij.
(terug naar de categoriën)
De verhuizing:
- Begin vroeg. Het is wel zo prettig bij daglicht te kunnen werken.
- Kijk naar de logistiek van de verhuizing. Met ander woorden, wat is de
kortste route voor de verhuizers naar de nieuwe woning.
- Regel parkeerplaats(en) voor de verhuiswagen bij de beide
woningen en zet deze af met lint.
- Een goede 'catering' is een absolute noodzaak. Hardwerken op een lege
maag vindt niemand leuk. Zorg dat er bij aankomst in het nieuwe huis ook
iets te eten klaarstaat.
- Zet op alle dozen waar de spullen vandaan komen, waar ze naartoe
moeten in het nieuwe huis en wat er precies in zit.
- Zorg ervoor dat de nieuwe woning vanaf de eerste dag is verzekerd en ga
na of de inboedelverzekering aangepast dient te worden.
(terug naar de categoriën)
Laatste check in het oude huis:
- Zijn de deuren en ramen gesloten.
- Zijn het gas, water en licht afgesloten.
- Is de verwarming uit.
- Heeft u de meterstanden genoteerd.
- Maak foto’s van elke kamer, zodat u kunt aantonen dat u het huis in goede
staat heeft achtergelaten.
(terug naar de categoriën)
Na de verhuizing
- Organiseer een housewarming party en nodig de nieuwe buren uit ter
kennismaking.
- Terugbezorgen van de verhuisdozen.
(terug naar de categoriën)
|
